注意“買賣不破租賃”風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間：2013-11-7 16:43:45點(diǎn)擊：1288
日前，記者從不少典當(dāng)行負(fù)責(zé)人的口中了解到，近一段時(shí)期起來，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)在一定程度上出現(xiàn)了盈利下降的情況。問及原因，除了因經(jīng)濟(jì)形勢影響、被其他融資機(jī)構(gòu)分去一部分市場以外，記者還聽到了幾起房產(chǎn)抵押被出租的情況。
有典當(dāng)行負(fù)責(zé)人告訴記者，一些急需資金的企業(yè)和個(gè)人將房子抵押給典當(dāng)行之前，還將房子與第三方簽訂了租賃合同，出現(xiàn)了“一女兩嫁”的情況，往往這類房子的抵押人也是沒有贖當(dāng)打算的。因此，也導(dǎo)致了典當(dāng)行和租賃方對(duì)房子的歸屬產(chǎn)生了分歧。而按照我國現(xiàn)行法律所規(guī)定的，依照“買賣不破租賃”的法律原則，即《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，以及《中華人民共和國民法通則》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。這嚴(yán)重阻礙了典當(dāng)行的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的開展。
針對(duì)這一情況，有司法專家提出建議，典當(dāng)行應(yīng)從多方面加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物租賃問題的貸前審查和貸后監(jiān)管，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。首先應(yīng)嚴(yán)格審查，通過向周邊走訪了解情況，還應(yīng)到房管所、國土局等部門調(diào)查抵押物有無租賃登記備案。其次，典當(dāng)行還要加強(qiáng)貸后監(jiān)管，貸款發(fā)放后應(yīng)定期對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)地進(jìn)行監(jiān)督、檢查，看抵押物是否有租賃現(xiàn)象。最后，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中，房屋租賃需登記備案的規(guī)定，典當(dāng)行應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，隨時(shí)了解抵押物是否出現(xiàn)租賃登記的情況發(fā)生。
已經(jīng)遇到此類問題的典當(dāng)行負(fù)責(zé)人表示，以后再遇到房產(chǎn)抵押時(shí)，除了加強(qiáng)對(duì)租賃合同的監(jiān)管外，還會(huì)要求出當(dāng)人簽寫一份承諾書，承諾不會(huì)在抵押期間進(jìn)行租賃，以此來規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。